Вы собираетесь приобрести недвижимость в Италии? Это подходящее время. Фактически, после многих лет кризиса рынок недвижимости растет: последние данные говорят о восстановлении продаж практически во всех регионах страны.

Покупка дома - это очень важный шаг. В этой статье расскажем, что вам нужно знать, прежде чем покупать дом, чтобы уберечь себя от неприятных сюрпризов и неожиданностей, которые бьют по карману владельца.

Что нужно проверить при покупке дома в первую очередь? К примеру, вы должны обязательно убедиться, что предыдущий владелец оплатил все расходы; что лицо, продающее имущество, является его фактическим владельцем и что нет никаких нарушений строительных правил и норм; кроме того, целесообразно проверить, что продавец не задолжал кредиторам. И это далеко не полный список.

Таким образом, прежде чем подписывать так называемый «предварительный договор купли-продажи», очень важно понять, что нужно проверить, чтобы убедиться, что недвижимость в порядке, что нет неоплаченных расходов и что существуют все необходимые гарантии для хорошей сделки.

Что проверить перед покупкой жилой недвижимости?

Первое, что нужно сделать, перед тем, как подписывать любой акт, - удостовериться в надежности продавца. Если вы покупаете дом у частного лица, убедитесь, что продавец является реальным владельцем продаваемого дома: лучше собрать всю информацию, чтобы избежать мошенничества. Если продавец также является фактическим и единственным владельцем дома, необходимо обратиться в местное отделение налоговой с его личными данными, чтобы получить полную справку об объекте недвижимости. Если у вас нет личных данных владельца, опять же, в налоговой вы всегда можете узнать кадастровые данные недвижимости и уже по ним запросить сертификат, который позволит вам узнать, кто является владельцем конкретного имущества.

В любом случае, покупатель всегда может попросить продавца, прежде чем подписывать предварительный договор, копию свидетельства о праве собственности. Кроме того, не помешает проверить не был ли приобретен покупаемый дом в режиме совместного владения имуществом: в этом случае супруг продавца должен согласиться на продажу (Свидетельство о браке является необходимым и достаточным документом для удостоверения режима собственности). Наконец, если продавец является компанией, убедитесь, что она не является банкротом.

Какие документы проверить?

Что касается документов, важно проверить, что все строительные акты и разрешения в полном порядке. В частности, необходимо проверить фактическое существование разрешения на проведение строительных работ, что имущество занесено в жилищный муниципальный кадастр и что кадастровый план отражает реальную ситуацию.

Эти проверки могут быть сделаны через земельный кадастр; они защитят вас от покупки дома, куда нельзя провести различные подключения (водоснабжение/газ/электричество), и от ситуаций, когда при продаже имущества его цена в разы уменьшается. Кадастровая выписка - это документ, который всегда выдается налоговой службой; он определяет точное местоположение недвижимого имущества, расположенного в Италии, по кадастровым идентификационным данным. Документ содержит личные данные владельца, квоту, назначаемую отделами земельного кадастра, местоположение недвижимости и кадастровые данные. Но хорошо помнить, что кадастровая выписка не имеет доказательную силу в отношении права собственности.

Важно выяснить происхождение имущества: каким образом продавец стал его законным владельцем (покупка/дар/наследство), чтобы исключить риск того, что после покупки объявятся наследники и заявят свои права на купленное вами имущество. Осуществить данную проверку можно без проблем даже без ведома владельца недвижимости. Фактически, сведения, касающиеся передачи права собственности на объекты недвижимости, а также те, которые касаются таких событий, как неуплаченные ипотечные кредиты или наложение ареста на имущества, являются публичными. Поэтому вся эта информация может быть получена из Реестра недвижимости, хранящегося в налоговой инспекции. Стоимость справки невелика и позволит вам просматривать всю информацию о недвижимости, содержащуюся в базе данных налоговой: акты передачи права собственности на имущество (продажи и дарственные), записи, которые указывают на наличие любых ипотечных кредитов, долгов, наложение арестов и т.д.

В случае покупки квартиры покупатель "приобретает" и долги, которые оставил продавец, к примеру, расходы на кондоминиум, связанные с текущим и предыдущим годами. Поэтому всегда лучше проверить статус оплаты.

Но будьте осторожны: если вы только подписали предварительный акт и еще не совершили покупку, администратор кондоминиума может отказаться предоставить подобную ​​информацию, так как она считается конфиденциальной и неразглашаемой в отношении третьих сторон (на самом деле, вы еще не являетесь владельцами имущества). Поэтому сам продавец должен предоставить покупателю все сертификаты и справки.

Подводя итог, покупатель недвижимости должен:

  • убедиться, что последнее свидетельство о праве собственности не является дарственной;
  • проверить, имеются ли текущие ипотечные кредиты;
  • проверить, не находится ли недвижимость под описью за долги;
  • убедиться, что недвижимость занесена в муниципальный кадастр и что в планах застройки не было проведено незарегистрированных изменений.

В дополнение к этому, в соответствии с новыми правилами о сертификации энергетической эффективности, продавец обязан предоставить документацию, подтверждающую энергетический класс имущества (особенно для зданий, построенных после 2008 года).

Также важно выяснить техническое состояние здания: проверить утвержденные расходы по внеочередному техническому обслуживанию или те, которые уже запланированы в будущем.

Подытожив все вышесказанное, чтобы убедиться, что с недвижимостью все в порядке и разобраться во всех аспектах, рекомендуем полагаться в этом деле исключительно на профессионалов.

Как произвести оценку стоимости недвижимости?

Фактически для тех, кто не занимается торговлей, не так просто составить правильное представление о реальной стоимости недвижимости. Разумеется, хороший подход заключается в том, чтобы узнать о средних ценах на квадратный метр в районе, где вы покупаете дом, прочитав статьи и статистику в Интернете, посмотрев другие объявления и оценив цены на недвижимость с аналогичными характеристиками.

Очевидно, существуют некоторые характеристики, которые меняют цену на дома, такие как наличие балкона, патио, парковки, лифта и т.п.

Вот основные характеристики, которые могут увеличить или уменьшить стоимость недвижимости:

  • Автономное отопление + 5%;
  • Дом с большим количеством ванных комнат + 5%;
  • Мансардный этаж + 20%;
  • Подвальный этаж - 30%;
  • Первый этаж - 20%;
  • Первый этаж с садом - 15%;
  • 2-й этаж без лифта -5%;
  • С третьего этажа без лифта - 10% для каждого последующего этажа;
  • Нет отопления -5%;
  • Неисправная электрическая система -5%

Чтобы убедиться, что вы не совершаете ошибок, стоит внимательно осмотреть дом. Очевидно, если вы подозреваете, что что-то может быть не так, обратитесь к специалистам, прежде чем покупать: к примеру, если вы видите большие трещины, вы должны убедиться, что нет проблем с несущей конструкцией, или если электрическая система устарела, возможно, вам придется менять ее. Вы должны проверить полы, стены, двери и окна. Если существуют даже небольшие проблемы, это может быть хорошим аргументом для снижения цены.