Стоит ли инвестировать в покупку дома в Италии в целях получения дохода путем его дальнейшей аренды? Это зависит от многих факторов. Покупка недвижимости в Италии сегодня - хорошая инвестиция в будущее, учитывая то, что в ближайшие несколько лет рынок будет становиться все более устойчивым, в то время как пассивный доход от аренды является довольно скромным и сам по себе не оправдывает инвестиции. На просторах интернета можно часто встретить статьи, в которых говорится, что данный тип инвестиций приносит от 4 до 5,5% годовых, однако речь идет о теоретической прибыли - если подсчитать "чистую" сумму, все изменится.

Аналитический отдел издания "Corriere Economia" попытался рассчитать, какую прибыль получит покупатель дома площадью 60 квадратных метров в центре четырех крупных итальянских городов, затем сдавая его в аренду по контракту продолжительностью восемь лет.

При подсчете оказалось, что реальный годовой доход составляет от 1,8% до 2,3% - в среднем 2,1% - при условии, что арендатор всегда регулярно платит, что нет никаких чрезвычайных расходов на обслуживание недвижимости, с которыми в реальной жизни рано или поздно приходится сталкиваться, и что в конце восьмилетнего срока дом будет продан по примерно той же цене.

К цене покупки были добавлены 10% (расходы, связанные с покупкой и небольшой косметический ремонт). Из годового дохода, полученного от аренды, были вычтены налоги: единый налог с арендной платы (21%), единый муниципальный налог и налог на неделимые услуги (IMU/TASI).

Конечно, если цена недвижимости возрастет, прибыль также изменится (отметим, что налог на прибыль от продажи недвижимости оплачивается только в том случае, если дом перепродается в течение первых пяти лет после его покупки). Согласно расчетам «Corriere della Sera», основанных на данных обсерватории «Nomisma», годовой валовый доход в четырех крупных городах - Милане, Неаполе, Риме и Турине - в приближенных к центру районах составляет в среднем 5,1%.

При средней цене недвижимости от € 1700 до € 2270 за квадратный метр пик прибыли получают владельцы недвижимости, расположенной в Риме (5,5%), Турине (5,1%), Милане и Неаполе (4,9%).

В центральных районах доходность от аренды в среднем составляет 4,9% в четырех крупных городах Италии. На вершине рейтинга всегда находится Рим (5%), за которым на некотором расстоянии следуют Турин, Неаполи и Милан.

Некоторые считают, что одним из лучших вариантов заключается в том, чтобы сдавать недвижимость в аренду на короткий период: действительно, арендная палата в этом случае выше, но в результате доход на слишком отличается от прибыли от традиционной долгосрочной аренды. Все потому, что в дополнение к налогам добавляются обычные расходы на техническое обслуживание и потребление коммунальных услуг.

На периферии доходы от аренды растут. Покупка дома для инвестиционных целей в Италии вдали от центра может дать некоторое удовлетворение. Среднее значение в четырех крупных городах составляет 5,5%. И снова лидирует Рим (6,1%), за которым размещаются Турин и Неаполь (5,9%), Милан снова в хвосте (5,5%).

Тем временем, несмотря на скромность дохода, все последние опросы говорят, что доля людей, покупающих дом в Италии в целях сдачи его в аренду, активно растет. В крупных городах почти 1 из 6 покупателей (15,6%) сразу после заключения договора начинает поиск арендаторов. Инвестиционный бизнес еще более оживлен в Милане - 18% покупок, а во Флоренции и Венеции достигает 22,9 и 36%.

Наконец, рассмотрим самые дорогие районы. Здесь доходность от аренды снижается до минимума: 4,7% брутто. Однако Рим всегда выигрывает (5%), а Неаполь с показателем 4% находится между Турином (4,6%) и Миланом (4,3%).

Покупать, чтобы арендовать: основные причины

Первой и самой основной причиной, по которой итальянцы и иностранцы предпочитают инвестировать в недвижимость с целью ее последующей аренды, является то, что цены на жилую недвижимость в Италии, по-прежнему, более чем доступны. За последние десять лет они значительно упали. Если принять за 100% цены в 2008 году, сегодня они составляют, в среднем, от 96,6% до 75,5% в четырех крупных городах.

С другой стороны, ставки по ипотечным кредитам также снизились, и банковское кредитование стало быстрее и доступнее.

Во сколько обойдется банковский займ на покупку недвижимости в Италии?

Предполагая, что вы берете кредит в размере 120 тысяч евро для покупки недвижимости за 200 тысяч евро по фиксированной процентной ставке на 20 лет, вы платите около 580 евро в месяц; по переменной вставке - 535 евро в месяц.

Другая причина состоит в том, что спрос на аренду растет среди семей, которые считают, что покупка дома им не по карману или не могут ее себе позволить из-за отсутствия требований для получения кредита.

Третий фактор заключается в том, что арендная плата во всех городах Италии растет, а с ней растут и доходы арендаторов