Являетесь ли вы арендатором или арендодателем, если вы арендуете недвижимость в Италии без договора, вы рискуете.

Не регистрируя договор аренды, арендодатель уклоняется от уплаты налогов по конституции аренды дважды (происходит уклонение от уплаты регистрационного налога, что касается как арендатора, так и арендодателя, а также налога на аренду - НДФЛ или единый налог с фиксированного дохода).

Исходя из этой ситуации налоговых нарушений, итальянский закон предусматривает ряд довольно серьезных гражданских последствий в данном случае.

Поэтому цель этой статьи состоит в том, чтобы перечислить риски, связанные с арендой недвижимости в Италии без договора.

Аренда недвижимости без договора: что это значит?

В итальянской правовой системе контракты также могут быть устными. Например, когда вы идете в супермаркет или газетный киоск и покупаете товар после того, как взяли его с полки, вы заключаете устный договор. Однако в редких случаях закон требует письменной формы. Одним из таких случаев является аренда. Составить его в письменной форме недостаточно. Договор, чтобы быть действительным, также должен быть зарегистрирован в Налоговом управлении с помощью онлайн-процедуры.

Поэтому аренда без письменного договора или аренда с письменным, но не зарегистрированным договором полностью эквивалентны: они не имеют значения для закона.

Сколько времени занимает оформление договора аренды?

Договор аренды должен быть зарегистрирован в течение 30 дней с момента его подписания. Исполнение процедуры является обязанностью арендодателя, который в течение следующих 60 дней должен предоставить арендатору и администратору кондоминиума документированную информацию (если имущество является частью многоквартирного дома) для обновление реестра кондоминиума.

Тем не менее, ничто не мешает арендатору произвести регистрацию контракта в случае отсутствия согласия арендодателя.

Что происходит, если договор аренды не зарегистрирован?

С налоговой точки зрения уклонение от уплаты налогов происходит в случае несвоевременной или отсутствующей регистрации договора аренды недвижимости.

От уплаты каких налогов происходит уклонение в этом случае:

  • регистрационный налог (l’imposta di registro): как арендодатель, так и арендатор отвечают за неуплату. По сути, налоговая служба может взыскать полную сумму с обоих и, в случае неуплаты, наложить штраф с процентами.
  • Подоходный налог с полученных сумм: только арендодатель отвечает за неуплату.

С точки зрения гражданского права если контракт аренды не зарегистрирован, для закона отношений между арендодателем и арендатором не существует. По сути, все договоренности между сторонами не имеют значения.

В связи с этим, однако, Кассационный суд Италии объяснила что:

  • если выясняется, что отсутствие регистрации договора вытекает из действий арендодателя, недействительность договора не влияет на его основные условия, установленные законом. Однако арендатору придется доказать, что он действительно арендовал недвижимость у арендодателя и проживал в ней. Это означает, что: продолжительность аренды остается той, которая предусмотрена законом для договоров с согласованной оплатой (3 + 2 года, с последующим продлением на 2 года); плата, предусмотренная коллективными договорами; арендодатель не может требовать более высокие суммы и при отсутствии оплаты не может выселить арендатора; арендатор может потребовать возврата залога в течение шести месяцев после освобождения здания; арендатор всегда может покинуть недвижимость без предварительного уведомления (это возможно при отсутствии письменного и зарегистрированного соглашения).
  • если окажется, что отсутствие регистрации является результатом соглашения между обеими сторонами, закон не дает никаких гарантий обеим сторонам.

Однако, договор аренды всегда может быть зарегистрирован в любое время.

Выселение в случае аренды недвижимости без договора

Одним из самых тяжелых последствий аренды без договора является выселение. Выселение при отсутствии договора является более быстрой процедурой, чем при расторжении договора, происходящее по процедуре, предусмотренной законом в случае неисполнения обязательств.

Кроме того, домовладелец может подать иск о неправомерном владении имуществом, возможно, требуя компенсацию за время, в течение которого имуществом пользовались «бесплатно».

Налоговые штрафы за нелегальную аренду

Как указывалось выше, незарегистированный договор аренды недвижимости влечет за собой уклонение от уплаты регистрационного налога и налога на прибыль.

Что касается подоходного налога, штраф равен:

  • от 60% до 120% от суммы налога, от уплаты которой уклоняется арендодатель в случае отсутствия указания сбора в налоговой декларации (минимум 200 евро);
  • от 90% до 180% в случае объявления суммы ниже действительной (преднамеренно фальсифицированная декларация).

Штрафы удваиваются, если это жилое здание.

Штрафы за неуплаченный регистрационный налог

Штрафы могут быть уменьшены, если происходит поздняя регистрация договора.

  • регистрация с 30-дневной задержкой: штраф в размере 6% от суммы причитающегося налога. Минимальная сумма штрафа составляет 20 евро;
  • регистрация с задержкой в ​​90 дней: 12% штрафа;
  • регистрация с задержкой в ​​1 год: 15% штрафа;
  • свыше 1 года и не позднее 2 лет: штраф 17%;
  • свыше 2 лет просрочки: штраф 20%;
  • если контракт регистрируется налогоплательщиком после установления нарушения налоговой, штраф в размере 24%.