Предварительный договор купли-продажи недвижимости является важным (а также основным и наиболее широко используемым) инструментом, с помощью которого стороны, которые намереваются купить/продать недвижимость, подтверждают свои намерения, а также регулируют свои будущие обязательства.

Другими словами, заключая предварительный договор купли-продажи, стороны, заинтересованные соответственно купить и продать, принимают на себя это обязательство, а также оговаривают предельные сроки, в которые будет заключен окончательный договор купли-продажи, посредством которого происходит передача прав на владение недвижимостью.

Из вышеизложенного следует, что правильное составление предварительного договора купли-продажи недвижимости имеет основополагающее значение для надлежащего регулирования последующей продажи. В этой статье уделим внимание тому, как это сделать.

Составление предварительного договора купли-продажи

Чтобы понять, насколько важно правильно составить предварительный договор купли-продажи, обратите внимание, что этот составленный в полном соответствии с действующими законодательными нормами документ никогда не приводит к немедленной передаче прав на владение недвижимостью (что, как мы уже упоминали, произойдет только при заключении окончательного договора купли-продажи), но служит только для регулирования последующих действий заинтересованных сторон и связывает их посредством письменного обязательства.

Договор покупки недвижимости

Однако, если договор не составлен должным образом, в случае, к примеру, если стороны ограничиваются общим указанием того, что субъект А продает недвижимость субъекту В, вместо установления сроков будущей окончательной сделки, предварительный договор может непреднамеренно превратиться в окончательный, а продавец тем самым немедленно передаст право собственности на имущество покупателю (в данном случае мы говорим о ненадлежаще составленном предварительном договоре купли/продажи недвижимости).

Безусловно, следует отметить, что и вышеописанном случае существуют решения для «отзыва» договора. Учитывая, что предварительный договор часто является частным, нотариально не заверенным, соглашением, он не будет эффективен с целью совершения записи в государственном реестре недвижимости, однако, не вдаваясь в подробности (гипотезы многочисленны и сильно различаются), первое, что нужно сделать при обнаружении несоответствия, - незамедлительно вызвать нотариуса для внесения корректировок в содержание договора или же аннулирования существующего документа и новой записи воли сторон в публичной форме с нотариальным подтверждением подлинности.

Разъяснив вышесказанное, подведем итог: в целом, к заключению предварительного договора стороны приходят только в конце серии переговоров, после которых обычно покупатель приходит к формулированию письменного предложения о покупке (proposta scritta di acquisto). Данное предложение о покупке должно содержать все существенные элементы предварительного договора купли-продажи и должно быть доведено до сведения другой заинтересованной стороны.

В случае, если продавец принимает предложение, он должен подписать его и сообщить о принятии покупателю: в этом случае договор становится обязательным для сторон. В противном случае, если условия продажи изменяются, мы сталкиваемся с так называемым встречным предложением, которое должно быть доведено до сведения покупателя и, следовательно, также принято, отклонено или дополнительно изменено.

Когда намерения сторон полностью согласуются, заключается предварительный договор купли-продажи, в котором одна из сторон обещает купить, а другая - продать на оговоренных ранее условиях.

Что должен содержать предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Какое содержание должениметь предварительный договор купли-продажи? В первую очередь, стоит отметить, что договор обязательно должен иметь письменную форму и должен также включать все пункты полного и эффективного договора купли-продажи, но пока с точным намерением приобрести / продать.

Вышесказанное означает, что в предварительном договоре должны быть указаны все минимальные элементы продажи недвижимости: условия, позволяющие определенно установить объект продажи, его оговоренную на предварительном этапе сделки цену, порядок проведения взаиморасчетов, сроки, в которые стороны обязуются заключить основной договор, адрес недвижимости, ее характеристики и кадастровые данные.

Предварительный договор, в котором отсутствуют существенные элементы, даже если он заключен в письменной форме, считается недействительным.

Кроме этого стороны могут дополнить обязательное содержание договора различными вспомогательными положениями, такими как сумма задатка и штраф в случае полного или частичного невыполнения условий документа.

Среди других элементов, в соответствии с положениями Законодательного декрета от 4 июня 2013 года номер 63, существует также обязательство на данном этапе предоставить сертификат энергетической эффективности недвижимости: обязательство, которое, следовательно, касается не только окончательного договора купли-продажи, но также и предварительного договора. Обратите внимание, что продавец должен предоставить сертификат энергоэффективности потенциальному покупателю в начале переговоров, а затем снова предоставить его в конце переговоров.

Для чего необходимы такие формальности при заключении предварительного договора купли-продажи? На самом деле, они олицетворяют собой серию технических проверок и защиту от возможных рисков, необходимых для избежания неприятных сюрпризов для покупателя после окончательной покупки недвижимости.

В частности, во избежание риска того, что третья сторона может оспорить договор купли-продажи, необходимо будет убедиться, что продавец является истинным ее владельцем и что нет никаких закладных или сервитутов, которые могли бы повлиять на сделку.

Покупка недвижимости

Также будет необходимо выяснить законность строительства, то есть, что недвижимость была построена после получения необходимых разрешений на строительство и, к примеру, существуют ли нарушения в кондоминиуме.

В дополнение к этим проверкам было бы также целесообразно выяснить, что все системы (электрические, гидравлические, отопительные и т. д.) соответствуют требованиям и, возможно, каким образом стороны намерены регулировать возможные недостатки (покупатель может обязать продавца урегулировать несоответствия за свой счет), а также соблюдение правил, предписывающих конкретные методы строительства или любые существующие культурные или экологические ландшафтные ограничения.